La caducidad de la licencia de obras

La licencia de obras no otorga a su titular un derecho a construir sin limitación alguna temporal. En la propia naturaleza de la institución está su directa o inmediata vinculación con la actividad constructiva. La titularidad de la licencia no comporta que quien ostenta esa titularidad disponga de un derecho perfecto, inmodificable y esgrimible frente al planeamiento futuro. El presente artículo tiene por objeto analizar los criterios para que opere la caducidad de la licencia, no siempre conocidos y aplicados correctamente.

La licencia urbanística opera como un instrumento destinado a asegurar la eficacia del planeamiento. Por eso la caducidad de las licencias tiende a fortalecer dicha función. De nada serviría comprobar que la actuación proyectada se ajusta a la ordenación actual si la edificación se pudiera realizar muchos años más tarde, cuando ya el planeamiento que sirvió de base para el otorgamiento de la licencia, hubiera sido reformado. La licencia es un acto declarativo de derechos pero no puede convertirse en una reserva para la aplicación futura de un viejo Plan.

Actualmente la caducidad de las licencias urbanísticas aparece regulada en la legislación del suelo. Con anterioridad a la misma, fueron escasas las normas que se ocuparon de dicha institución, por lo que fue el Tribunal Supremo quien, a partir del estudio de los diversos casos, ha ido extrayendo principios generales y perfilando unas características que son sustancialmente las que se han plasmado en la nueva legislación, tanto estatal como territorial. De ahí la importancia de las sentencias de los tribunales en esta materia.

Caducidad y prescripción

Conviene, ante todo, distinguir la caducidad de la prescripción. La caducidad surge cuando la Ley o la voluntad de los particulares señalan un plazo fijo para la duración de un derecho, de tal modo que transcurrido no puede ser ejercitado, refiriéndose a las facultades o poderes jurídicos cuyo fin es promover un cambio de situación jurídica. Por el contrario, la prescripción es la adquisición o extinción de un derecho o acción por el transcurso del tiempo.

Una de las características diferenciadoras entre la prescripción y la caducidad radica, precisamente, en el carácter ininterrumpible del plazo de caducidad. La licencia urbanística es un acto administrativo declarativo de derechos y se dice que tiene carácter temporal porque dada su función servicial del planeamiento urbanístico, si las operaciones autorizadas por aquélla no se inician en determinado plazo o se suspenden durante cierto tiempo se produce su caducidad. Cesa la eficacia de la licencia..

Aplicación de la caducidad

En lo que se basa realmente la declaración de caducidad de una licencia es en que el titular no ha ejecutado la construcción en el plazo indicado en las Ordenanzas, en la propia licencia o, en su defecto, en un plazo razonable. Nunca estos plazos operan automáticamente, pues en el expediente de declaración de caducidad el interesado tiene la posibilidad de acreditar que han existido motivos fundados en su incumplimiento. Según esta Doctrina: 1.- La caducidad no opera automáticamente sino que exige un acto declarativo, previa la tramitación del correspondiente expediente; 2.- La caducidad exige que haya plena constancia de la inequívoca voluntad del titular de la licencia de abandonar la obra y su proyecto de construir; 3.- Para su declaración no basta con la simple inactividad del titular sino que será precisa una ponderada valoración de los hechos (no puede producirse a espaldas de las circunstancias concurrentes y de la forma en que los acontecimientos se sucedan); 4.- Al suponer la caducidad un poderoso impedimento para el ejercicio de auténticos derechos adquiridos, siempre ha de ser interpretada con carácter restrictivo.

Si se parte del principio general de duración de las licencias establecido en el art. 15 del Reglamento de Servicios de las Corporaciones Locales (RSCL), por el que tendrán vigencia mientras subsistan las obras para las que se concedan, es claro que no pueden perderla por un acuerdo municipal que desconoce la concesión de la licencia.

Por su parte, el art. 16.1 RSCL sienta el principio de que las licencias quedarán sin efecto si se incumplieren las condiciones a que estuvieren subordinadas.

Preguntas y respuestas

Tenemos una licencia de obras cuya duración termina dentro de 2 meses. No obstante, a fecha de hoy, somos conscientes de que no será posible terminar la obra en ese plazo de tiempo. ¿Qué debemos hacer?

Debéis solicitar al Ayuntamiento la prórroga de la misma, alegando las causas que justifiquen vuestra pretensión (causas que desconocemos porque no nos las habéis indicado en vuestra consulta). El Ayuntamiento no podrá declarar la caducidad sin previamente pronunciarse sobre la prórroga solicitada. En cualquier caso, la solicitud de prórroga deberá hacerse antes de que la caducidad de la licencia haya sido declarada formalmente.

La licencia de obras que se nos ha concedido establece que “será condición suficiente para que se produzca la caducidad de la licencia el que transcurran seis meses desde la concesión de aquélla sin que comiencen las obras o que una vez iniciadas éstas se interrumpa su ejecución durante un plazo igual al anterior, siempre que no sea por motivos de fuerza mayor no imputables al concesionario de la licencia”. Tenemos un pleito pendiente que afecta a las obras que estamos realizando, ¿podemos entender que esto constituye un supuesto de fuerza mayor?

La jurisprudencia del Tribunal Supremo define la fuerza mayor como un acontecimiento externo al círculo de la empresa y del todo independiente de la voluntad del empresario, que, a su vez, sea imprevisible. Es decir,  lo que singulariza a la fuerza mayor, es constituir un acaecimiento ajeno al círculo de la empresa, y como tal extraordinario, de todo independiente de la voluntad del empresario. Por lo que nos explicáis, no parece que el pleito pendiente pueda ser entendido como un supuesto de fuerza mayor puesto que no impide la continuación de las obras

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