Análisis de la Ley 8/2013, del 26 de Junio de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas

La Ley introduce el nuevo concepto de actuaciones sobre el medio urbano, que define como aquéllas que tienen por objeto realizar obras de rehabilitación edificatoria, cuando existan situaciones de insuficiencia o degradación de los requisitos básicos de funcionalidad, seguridad y habitabilidad de las edificaciones, y de regeneración y renovación urbanas, cuando afecten, tanto a edificios, como a tejidos urbanos. Estamos, por tanto, ante actuaciones susceptibles de ir más allá de la tradicional rehabilitación de edificios, puesto que pueden llegar a incluir obras de nueva edificación en sustitución de edificios previamente demolidos. Las medidas de regeneración y renovación urbanas son susceptibles de acometerse mediante una reordenación urbanística del ámbito de actuación.

Principales medidas

Con el objeto de incentivar todas estas actuaciones sobre el medio urbano, el artículo 9 de la Ley dispone que la iniciativa para llevarlas a cabo puede partir no sólo de las Administraciones públicas sino también de los propietarios, incluyendo en este concepto a las comunidades y agrupaciones de comunidades de propietarios, las cooperativas de vivienda constituidas al efecto, los propietarios de terrenos, construcciones, edificaciones y fincas urbanas, los titulares de derechos reales o de aprovechamiento, y las empresas, entidades o sociedades que intervengan en nombre de cualquiera de los sujetos anteriores.

Los propietarios pueden, asimismo, participar en la gestión y ejecución de las actuaciones cuando se trate de una actuación integrada, y para ello se les exige constituirse en asociaciones administrativas, cuyo régimen jurídico y funciones son los propios de las entidades administrativas de cooperación urbanística. Cuando así lo hagan, los propietarios podrán redactar y presentar a tramitación los instrumentos de ordenación y gestión precisos para llevar a cabo las actuaciones sobre el medio urbano.

En las actuaciones de iniciativa pública, la Administración podrá decidir ejecutar las obras directamente o proceder a su adjudicación mediante concurso público, en el que podrán participar cualesquiera personas físicas o jurídicas, interesadas en asumir la gestión de la actuación, incluyendo los propietarios que formen parte del correspondiente ámbito y que se hayan constituido en asociación administrativa.

Como puede observarse, la Ley da juego en la iniciativa y ejecución del proceso rehabilitador tanto a los propietarios como a empresas o entidades de rehabilitación. Estas últimas habrán de actuar en nombre de los propietarios para ejercer la iniciativa rehabilitadora, pero podrán adjudicarse directamente la ejecución de las obras cuando sean de iniciativa pública y se saquen a concurso.

Los propietarios quedan obligados, en todo caso, a costear las obras de rehabilitación aprobadas, aunque la Ley contempla diversos mecanismos para que tengan el menor impacto posible en su patrimonio. Para ello, se admite la posibilidad de que las empresas de rehabilitación o las asociaciones administrativas de los propietarios financien las obras y, a cambio, reciban compensaciones en forma de incremento de edificabilidad o densidad, o introducción de nuevos usos, así como la posible utilización del suelo, vuelo y subsuelo de forma diferenciada. Las obras necesarias para llevar a cabo estas determinaciones, cuando se deriven de la inclusión de un inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación, tendrán carácter obligatorio y no requerirán acuerdo previo de la Junta de propietarios.

Las actuaciones de rehabilitación edificatoria podrán seguir acometiéndose, como hasta ahora, de forma aislada, previa autorización administrativa. Pero la novedad de la Ley reside en la posibilidad de que, tanto estas actuaciones de rehabilitación como, sobre todo, las de regeneración y renovación urbanas se lleven a cabo de manera integrada.

Sujetos obligados a costear las

actuaciones

El artículo 8 de la Ley establece quiénes son los sujetos obligados a asumir el coste de las obras de rehabilitación, regeneración y renovación aprobadas por la Administración. Dice así que, sin perjuicio de los sujetos a los que la legislación de ordenación territorial y urbanística atribuya dicha obligación, les corresponde a: a) Los propietarios y los titulares de derecho de uso otorgados por ellos, según la proporción acordada en el contrato que legitime la ocupación o, en su defecto, siguiendo los criterios que establece el precepto; b) Las comunidades de propietarios y, en su caso, las agrupaciones de comunidades de propietarios, así como las cooperativas de viviendas, con respecto a los elementos comunes de la construcción, el edificio o complejo inmobiliario; c) Las Administraciones Públicas, cuando afecten a elementos propios de la urbanización y no exista el deber legal para los propietarios de asumir su coste, o en los supuestos de ejecución subsidiaria a cargo de los obligados.

Para garantizar el cumplimiento de esta obligación, el artículo 12 de la Ley dispone que la aprobación de la delimitación del ámbito de actuación determinará la afección real directa e inmediata, por determinación legal, de las fincas constitutivas de elementos privativos de regímenes de propiedad horizontal o de complejo inmobiliario privado, cualquiera que sea su propietario, al cumplimiento del deber de costear las obras. La afección real se hará constar mediante nota marginal en el Registro de la Propiedad, con constancia expresa de su carácter de garantía real y con el mismo régimen de preferencia y prioridad establecido para la afección real al pago de cuotas de urbanización en las actuaciones de transformación urbanística.

Medidas de financiación

Consciente de las dificultades que esto puede entrañar para los propietarios, especialmente en la época de crisis que padecemos, la propia Ley contempla una serie de medidas para procurar que las actuaciones de rehabilitación, regeneración y renovación tengan el menor impacto posible en el patrimonio personal de los particulares, como son, entre otras:

La necesidad de realizar, con carácter previo a la ordenación y ejecución de las actuaciones, una memoria de viabilidad económica, que asegure: su viabilidad económica, en términos de rentabilidad, de adecuación a los límites del deber legal de conservación y de un adecuado equilibrio entre los beneficios y las cargas derivados de la misma, para los propietarios incluidos en su ámbito de actuación, precisando la Ley su contenido mínimo (art. 11; a su vez, la disposición final duodécima de la Ley introduce en el artículo 15 del TRLS la obligatoriedad de la memoria económica para estas actuaciones).

Entre estas determinaciones mínimas, nos interesa destacar, en primer lugar, que la Ley permite que esta memoria justifique modificaciones sobre incremento de edificabilidad o densidad, o introducción de nuevos usos, así como la posible utilización del suelo, vuelo y subsuelo de forma diferenciada, para lograr un mayor acercamiento al equilibrio económico, a la rentabilidad de la operación y a la no superación de los límites del deber legal de conservación.

Y, en segundo lugar, en la misma línea de buscar soluciones para evitar que la financiación de las actuaciones recaiga sobre los bolsillos de los propietarios, la memoria analizará los posibles ingresos que pueda atraer la actuación, entre los que se contemplan los que pueden provenir de la posible participación de empresas de rehabilitación o prestadoras de servicios energéticos, de abastecimiento de agua, o de telecomunicaciones, cuando asuman el compromiso de integrarse en la gestión, mediante la financiación de parte de la misma, o de la red de infraestructuras que les competa, así como la financiación de la operación por medio de ahorros amortizables en el tiempo.

Otra medida para facilitar la financiación de las actuaciones consiste en la posibilidad de que los distintos sujetos responsables o legitimados para intervenir en la ejecución (la Administración actuante, los agentes responsables de la gestión y ejecución de las actuaciones y los demás sujetos que participen en ellas, como pueden ser los propietarios), celebren entre sí contratos que eviten los desembolsos dinerarios.

Xabier Bilbao Ormazábal

Abogado