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By 26 marzo, 2013 Leer más →

Luces y sombras de la sentencia del tribunal europeo sobre desahucios

La reciente sentencia del tribunal europeo considera que la ley española vulnera las normas europeas de protección de los consumidores y que algunas cláusulas de las hipotecas que se firman con las entidades financieras son abusivas, dejando al consumidor indefenso ante un proceso de desahucio. La sentencia, en la práctica supone que un juez pueda paralizar un desahucio hasta aclarar si el préstamo contiene cláusulas abusivas. No obstante hay algunos puntos que limitan la efectividad total de la sentencia.

La sentencia del tribunal europeo ha caído como una losa aunque no tiene un alcance universal. Una lectura pausada de la misma especifica los casos en los que será aplicable. Así, la posibilidad de suspender el proceso de desahucio no será algo general para todos los que tengan un proceso de ejecución hipotecaria abierto, sino sólo para aquellos que pudieran estar ante cláusulas o préstamos abusivos. La sentencia establece que el sistema debe cambiar para permitir que se pueda paralizar el desahucio, a la espera de que haya pronunciamiento sobre el carácter abusivo de alguna cláusula del contrato de hipoteca. Por lo tanto, la clave está en determinar qué cláusulas pueden ser consideradas abusivas.

Cláusulas abusivas

Aunque el Tribunal de Justicia Europeo no se ha pronunciado expresamente sobre si son o no abusivas determinadas cláusulas, en opinión de la OCU tienen la consideración de cláusulas abusivas, entre otras, las siguientes: a) Cláusulas suelo: Aquellas que hace que el tipo de interés aplicable a un hipoteca no baje de un determinado nivel pese a que el tipo de interés teórico sea inferior; b) Las cláusulas de vencimiento anticipado cuando se produce el impago de la cuota del préstamo: La entidad goza de un derecho de resolución del préstamo que priva al cliente de la oportunidad de que, pese a la realidad de ese incumplimiento por impago, el cliente pueda poner al día sus pagos sin que por ello peligre la vigencia del contrato.

Además, el carácter indiscriminado de este tipo de cláusulas permite la resolución del contrato con independencia del importe de la cuota debida. Los importes adeudados en general son de escasa cuantía frente a la totalidad del préstamo, mientras que las consecuencias económicas de la aplicación de esta cláusula supone graves perjuicios para el consumidor, pues una vez declarado el vencimiento anticipado, lo normal es que el consumidor no sea capaz de afrontar la totalidad de la deuda.

Como resultado de la aplicación de esta cláusula, la deuda crece de manera exponencial, al aplicarse intereses de demora sobre la totalidad del préstamo vencido; c) Los intereses de demora desproporcionados: En los contratos las entidades financieras suelen recoger intereses de demora absolutamente desproporcionados, que en algunos casos superan el 20% nominal anual y que contribuyen a que la deuda se incremente desproporcionadamente. De esta forma se llega al embargo en una situación de tal que el importe obtenido en la subasta no cubre la totalidad de la deuda, con lo que el consumidor no sólo pierde su casa y se ve en la calle, sino que además sigue teniendo una deuda pendiente con la entidad financiera. En cualquier caso, es importante subrayar que la paralización del proceso no evita el pago de la deuda, ni tampoco disminuye su cuantía, salvo que se declarasen abusivos los intereses de demora aplicados. Al contrario, la dilatación del proceso y el aumento de los costes procesales pueden incrementar la deuda pendiente.

Alcance de la sentencia

Es importante insistir en el hecho de que la sentencia del Tribunal de Justicia Europeo no consigue que se paralicen todos los desahucios. Es decir, el hecho de que esta persona haya ganado un juicio no beneficia directamente a los demás afectados. Es preciso esperar a que se reforme la Ley Hipotecaria.

Por otro lado, la paralización del desahucio solo se podrá contemplar en los casos de contratos con cláusulas consideradas abusivas, y no en los contratos que se consideren legales. Esto suscita el interrogante de qué cláusulas pueden o no ser consideradas abusivas. Como hemos visto anteriormente, la sentencia no entra a analizar cuándo una cláusula merece esta consideración. Por lo tanto, ante la duda el afectado deberá acudir a un profesional para saber si vale la pena meterse en gastos de abogados, etc. Además, aun en el caso de que se dictaminara que el contrato es ilegal, la evolución de cada caso dependerá finalmente de la sentencia del juez de instancia que conozca de cada caso concreto.

La sentencia del TJUE no tiene carácter retroactivo. Es decir, solo se aplicará a las hipotecas que actualmente tengan un proceso de ejecución abierto. Los ya desahuciados no podrán acogerse a sus posibles efectos beneficiosos. Nada se dice, además, de un aspecto altamente cuestionado en nuestro sistema: la dación en pago. El tribunal no se pronuncia sobre la necesidad de reformar la ley para conseguir que con la entrega de la vivienda hipotecada se salde la totalidad de la deuda que el afectado mantiene con la entidad financiera. Se trata de un terreno en el que de momento no habrá ningún cambio.

La paralización del proceso no evita el pago de la deuda, ni tampoco disminuye su cuantía, salvo que se declarasen abusivos los intereses de demora aplicados. Es decir, que la dilatación del proceso y el aumento de los costes procesales pueden aumentar la deuda pendiente. En consecuencia, nada garantiza que el hipotecado no pierda su vivienda si no puede pagar esta deuda pendiente.

En resumen, a pesar de que es previsible que los jueces españoles decidan paralizar procesos de desahucio a la espera de declarar abusivas algunas cláusulas del contrato, la sentencia tendrá un impacto limitado para el grueso de los procesos de desahucios en marcha.

Lynn Trigueros
Abogada

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