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By 4 julio, 2012 Leer más →

El Real Decreto Ley sobre la dación en pago: una norma con escaso recorrido

El pasado día 29 de marzo el Congreso de los Diputados acordó convalidar el Real Decreto-Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, el cual había sido publicado en el «Boletín Oficial del Estado» el  de 10 de marzo de 2012, más conocido como Real Decreto Ley sobre la dación en pago. Esta norma establece diversos mecanismos conducentes a permitir la reestructuración de la deuda hipotecaria de quienes padecen extraordinarias dificultades para atender su pago, así como la flexibilización de la ejecución de la garantía real. Sin embargo, los requisitos que exige para su aplicación la hacen difícilmente aplicable.

Con la promulgación de este Real Decreto-Ley, el Gobierno reconoce la profunda crisis económica iniciada hace cuatro años, y que las medidas adoptadas para la protección del deudor hipotecario han sido insuficientes para paliar los efectos más duros sobre los deudores sin recursos, que como consecuencia de su situación de desempleo o de ausencia de actividad económica, han dejado de poder atender el cumplimiento de los préstamos hipotecarios suscritos en la adquisición de su vivienda.

Para ser beneficiario de la norma, el primer criterio que se adopta es que las medidas serán de aplicación a quienes se encuentren situados en el denominado umbral de exclusión, esto es, a quienes se encuentren en situación profesional y patrimonial que les impida hacer frente al cumplimiento de sus obligaciones hipotecarias y a las elementales necesidades de subsistencia. Y se exige este criterio a toda la unidad familiar, así como a los que hayan garantizado el préstamo.

Beneficiarios

Se considerarán situados en el umbral de exclusión aquellos deudores de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca sobre su vivienda habitual, cuando concurran en ellos las circunstancias siguientes: a) El primer requisito es que todos los miembros de la unidad familiar carezcan de rentas derivadas del trabajo o de actividades económicas. A estos efectos se entenderá por unidad familiar la compuesta por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos con independencia de su edad que residan en la vivienda. Cabe por tanto prever que casi en el 100% de los casos, no podrá reestructurarse la deuda, por ser ésta inviable, pues el principal requisito es poder satisfacer las cuotas; b) Que la cuota hipotecaria resulte superior al 60 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar (este requisito resulta contradictorio con el apartado anterior, que exige la inexistencia de rentas del trabajo o de actividad económica, aunque en el plano teórico, sí podrían existir ingresos provenientes de otras fuentes, como las de capital, o de ganancias patrimoniales); c) Que el conjunto de los miembros de la unidad familiar carezca de cualesquiera otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda; d) Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma; e) Que se trate de un crédito o préstamo que carezca de otras garantías, reales o personales o, en el caso de existir estas últimas, que en todos los garantes concurran las circunstancias expresadas en las letras b) y c).

Adhesión voluntaria

El principal lastre de la norma es que se conceptúa el modelo de protección diseñado como un “código de buenas prácticas” al que, voluntariamente, podrán adherirse las entidades de crédito y demás entidades que, de manera profesional, realizan la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios. Y establece un seguimiento por una comisión de control integrada por representantes del Ministerio de Economía y Competitividad, Banco de España, Comisión Nacional del Mercado de Valores y Asociación Hipotecaria Española. En cualquier caso, resulta sorprendente que se adopte una norma por razones de urgencia y necesidad, para luego establecer sus previsiones como de aplicación voluntaria. Tampoco se entiende el alto nivel de exigencia de los requisitos que deben cumplir las personas para ser beneficiarias de la norma. Por ello, y salvo que haya modificaciones, se prevé un corto recorrido a la norma.

Fases de actuación

El citado Código incluye tres fases de actuación. La primera, dirigida a procurar la reestructuración viable de la deuda hipotecaria, a través de la aplicación a los préstamos o créditos de una carencia en la amortización de capital y una reducción del tipo de interés durante cuatro años y la ampliación del plazo total de amortización. Para ello la entidad deberá ofrecer al deudor un plan de reestructuración en el que se concrete la ejecución de las siguientes medidas: i. Carencia en la amortización de capital de cuatro años; ii. Ampliación del plazo de amortización hasta un total de 40 años a contar desde la concesión del préstamo; iii. Reducción del tipo de interés aplicable a Euribor + 0,25% durante el plazo de carencia. Adicionalmente, las entidades podrán reunificar el conjunto de las deudas contraídas por el deudor. En todo caso, se entiende que el plan de reestructuración es inviable cuando suponga una cuota hipotecaria mensual superior al 60 por cien de los ingresos que perciban conjuntamente todos los miembros de la unidad familiar, lo que contradice lo previsto respecto a las personas en situación de exclusión, y por tanto, beneficiarios de la norma. Se abrirá entonces la posibilidad de adoptar las medidas que se indican a continuación.

En segundo lugar, de no resultar suficiente la reestructuración anterior, las entidades podrán, en su caso, y con carácter potestativo, ofrecer a los deudores una quita sobre el conjunto de su deuda.

Y, finalmente, si ninguna de las dos medidas anteriores logra reducir el esfuerzo hipotecario de los deudores a límites asumibles para su viabilidad financiera, estos podrán solicitar, y las entidades deberán aceptar, la dación en pago como medio liberatorio definitivo de la deuda. La dación en pago supondrá la cancelación total de la deuda garantizada con hipoteca y de las responsabilidades personales del deudor y de terceros frente a la entidad por razón de la misma deuda. Si en el momento de pedir la dación en pago el deudor así lo solicitara, podrá permanecer durante un plazo de dos años en la vivienda en concepto de arrendatario, abonando una renta anual del 3 por cien del importe total de la deuda en el momento de la dación. Durante dicho plazo el impago de la renta devengará un interés de demora del 20 por cien. Las entidades podrán pactar con los deudores la cesión de una parte de la plusvalía generada por la enajenación de la vivienda, en contraprestación por la colaboración que éste pueda prestar en dicha transmisión.

Otras medidas

Junto a estas medidas, en un plano general, se moderan los tipos de interés moratorios aplicables a los contratos de crédito o préstamo hipotecario. Esta reducción pretende disminuir la carga financiera generada en casos de incumplimiento por impago de los deudores protegidos, y se traduce en que el interés moratorio aplicable será, como máximo, el resultante de sumar a los intereses remuneratorios pactados en el préstamo, un 2,5 por cien sobre el capital pendiente del préstamo.

Las medidas anteriores se complementan con otras modificaciones legales de índole procesal y fiscal. En materia procesal se procede a simplificar y aclarar el procedimiento de ejecución extrajudicial previendo una subasta única y un importe mínimo de adjudicación, pues para el caso de que en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de veinte días, pedir la adjudicación por importe igual o superior al 60 por cien del valor de tasación. Se remite a un posterior desarrollo reglamentario la regulación de la venta extrajudicial, posibilitando, entre otras medidas, la subasta “on line”. Por último, en materia fiscal, las escrituras públicas de formalización de las novaciones contractuales que se produzcan al amparo del Código de Buenas Prácticas quedarán exentas de la cuota gradual de documentos notariales de la modalidad de Actos Jurídicos Documentados.

Lynn Jone Trigueros
Abogado

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