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By 7 octubre, 2011 Leer más →

El Real Decreto Ley 8/2011: nuevas medidas en materia económica e inmobiliaria

Tipo para subastas hipotecarias, rehabilitaciones, declaraciones de obra nueva, silencio administrativo… son algunas de las heterogéneas cuestiones reguladas en esta norma que entró en vigor el 7 de julio de 2011 y con las que se pretende incrementar la seguridad jurídica de los destinatarios últimos de las construcciones. Propósito loable que, sin embargo, choca con un texto redactado con prisas y sin una reflexión previa. Ello, sin duda, ha contribuido ha generar algunas disfunciones que serán objeto de análisis en este artículo.

La finalidad esencial de esta norma es la de garantizar la seguridad jurídica y económica en el tráfico administrativo local, tan maltrecha en los últimos años como consecuencia del endeudamiento de los Ayuntamientos y de la actividad urbanística ilegal. Vamos a analizar aquí las principales novedades de este Real Decreto en el ámbito inmobiliario, que instaura una serie de medidas para reforzar la seguridad en el sector.

Silencio administrativo

Hasta ahora no se podían adquirir por silencio administrativo facultades o derechos que contravinieran la ordenación territorial o urbanística, bajo sanción de nulidad. Así lo había establecido el Tribunal Supremo en su sentencia de 28 de enero de 2009. No obstante, para mayor seguridad jurídica, esta doctrina jurisprudencial del silencio negativo en materia de suelo tiene ahora su reflejo legal expreso en la LRJPAC. Así, el silencio negativo será la tónica general en lo relativo a la concesión de licencias para movimientos de tierras, obras de edificación de nueva planta, instalaciones prefabricadas, tala de vegetación, y para la primera ocupación de edificaciones (artículo 23).

Se pone fin con ello a la situación de gran confusión e inseguridad a que daba lugar el régimen anterior del silencio positivo de las licencias urbanísticas, en el que era muy complicado determinar si aquélla se había obtenido o no tácitamente, puesto que para comprobar que la licencia no era contraria a la Ley era necesaria la tramitación a posteriori de un verdadero procedimiento administrativo. En otro caso, se consentían situaciones absolutamente contrarias a Derecho, a un desarrollo urbano adecuado y a los derechos de terceros de buena fe. El silencio negativo frenará la proliferación de construcciones ilegales y conseguirá una mayor seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario pues garantiza a posibles compradores que las construcciones disponen de licencia si existe un acto expreso de otorgamiento.

Actuaciones de rehabilitación

El concepto de “actuaciones de rehabilitación” que se contiene en el art. 17 RDL 8/2011 no difiere sustancialmente de lo que entiende por tal la normativa estatal y autonómica ya existente. La novedad se encuentra en el art. 18: Las obras necesarias de rehabilitación deberán ser asumidas por el propietario o el usuario del inmueble conforme a lo establecido en su contrato. Cuando el contrato no se manifieste sobre este particular, se asignará el coste de rehabilitación “en función del carácter o no de reparaciones menores que tengan tales deberes, motivadas por el uso diario de instalaciones y servicios”.

Igualmente, el Real Decreto generaliza la inspección técnica de edificios (estableciéndose su obligatoriedad para aquellos edificios de más de 50 años en municipios de mas de 25.000 habitantes) y concreta las condiciones en que serán exigibles las actuaciones de regeneración urbana, los sujetos obligados o las facultades reconocidas a las comunidades de propietarios o cooperativas que puedan constituirse al efecto.

Adjudicación de la finca en subasta

El extremo socialmente más notorio de las reformas que se contienen en el RDL 8/2011 es la modificación de la LEC con objeto de atender en parte las urgencias de la sensibilidad pública que pedía alguna solución al conflicto de las «daciones en pago» de las viviendas objeto de ejecución hipotecaria por impago. El legislador ha elevado del 50 al 60% la cifra del valor de tasación por la que el acreedor puede solicitar la adjudicación cuando no concurren postores a la subasta (art. 671 LEC: “Si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor pedir la adjudicación de los bienes por cantidad igual o superior al 60% de su valor de tasación. Cuando el acreedor, en el plazo de 20 días, no hiciere uso de esa facultad, el Secretario Judicial procederá al alzamiento del embargo, a instancia del ejecutado”). Como consecuencia de ello, la opción del legislador actual crea incentivos perversos contra los consumidores futuros. Así, a las familias que en el futuro ingresen en el mercado de la búsqueda de viviendas les esperan bajos valores de tasación, inferiores en mucho al valor actual del inmueble; y por ende, menor disponibilidad de crédito hipotecario, o la necesidad de buscar fuentes de financiación complementarias más caras.

Pero no es este incremento lo más importante de la reforma, sino la prohibición de que en el futuro se adjudique el acreedor la finca por «la cantidad que se le deba por todos los conceptos». A partir de ahora, tanto en el supuesto del art. 670.4 II como en el del 671, el acreedor no podrá en ningún caso adjudicarse la finca por la cantidad que le es debida, incluso cuando ésta fuere superior a la mejor postura, siempre que dicha cantidad no equivalga al 60% del valor de tasación.

Declaraciones de obra nueva

El art. 24 del Real Decreto-Ley modifica el art. 20 de la Ley del Suelo e introduce nuevas exigencias para la inscripción de la declaración de obra nueva terminada. Ahora será preciso, además de la licencia de obras y de la entrega del Libro de Edificio, el otorgamiento de la licencia municipal de primera ocupación.

Se pretende así reforzar la protección del adquirente consumidor de vivienda. Y, ciertamente, se refuerza si se trata de un consumidor que no ha adelantado cantidades a cuenta antes de que se firme el certificado final de obras. Al no poderse otorgar escritura pública antes de que exista inscripción de obra nueva terminada y al no poderse realizar este asiento sin acreditarse la licencia de primera ocupación, se impide que el consumidor desembolse dinero antes de estar seguro de recibir una vivienda en condiciones adecuadas. Pero quedan desprotegidos los miles de compradores que han adelantado pagos. A ellos se les dice ahora que, no habiendo licencia de primera ocupación, no hay acta de finalización de obra, y, en definitiva, o no se puede escriturar la venta o, según es usual, ningún banco va a financiarles el precio que ha de entregarse a la firma de la escritura.

El impacto de la reforma será distinto en cada Comunidad Autónoma debido a la diversidad normativa que existe respecto del contenido del Libro de Edificio. Es evidente que para el art. 7 LOE no forma parte del contenido obligatorio del libro la licencia de primera ocupación. Pero, en un ejemplo más de arbitrariedad normativa, muchas Comunidades Autónomas han impuesto este contenido como obligatorio, con el resultado de que ya han absorbido de antemano los efectos de la reforma presente, si es verdad, como la DGRN mantenía, que, al menos, el Libro de Edificio era un presupuesto de entrega previa a los efectos de cumplir con las exigencias del art. 20 LS.

Cumplimiento de prescripciones urbanísticas

En cuanto a las medidas de protección registral adoptadas en este Real-Decreto (artículo 25), constará en el Registro el carácter de fuera de ordenación de las construcciones ilegales prescritas. A partir de ahora deberá prestarse especial atención a estas obligaciones de incorporación de información al Registro pues se impone a los Ayuntamientos que incumplan esta información la obligación de indemnizar los perjuicios económicos que pudieran causarse a los adquirentes de buena fe. Se pretende así que los terceros de buena fe conozcan en todo momento la posible situación irregular de un inmueble construido, con el fin de reimpulsar la inversión inmobiliaria. Las medidas más novedosas vienen constituidas por la incorporación al Registro de la Propiedad de la incoación de los procedimientos sancionadores que puedan suponer la imposición de multas o, incluso, la demolición; y de la interposición de recursos contenciosos-administrativos que pretendan la anulación de instrumentos de ordenación urbanística, de ejecución o de actos administrativos de intervención.

Xabier Bilbao

Abogado

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