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By 13 septiembre, 2011 Leer más →

IVA superreducido del 4% para la compra de vivienda nueva: lo que la norma NO dice

Desde el pasado 20 de agosto y hasta el próximo 31 de diciembre  la compraventa de viviendas recién terminadas tributará al 4% de IVA, en lugar de al 8% hasta entonces en vigor. Esta rebaja supondrá un ahorro cercano a los 8.000 euros para el comprador de una casa valorada en 200.000 euros. Ante esta medida, de duración tan limitada en el tiempo, nos preguntamos ¿qué sentido tiene igualar durante cuatro meses los impuestos indirectos que se pagan por comprar una obra nueva a la tributación de la vivienda de protección oficial, alimentos básicos o medicamentos?.

Los argumentos esgrimidos por el Gobierno para defender la medida coyuntural son reducir el stock de viviendas sin vender de las promotoras, intentar reactivar la concesión de crédito por parte de las entidades financieras y crear empleo en el sector de la construcción. Criticada por unos, alabada por otros, esta medida genera una serie de interrogantes que no despeja el legislador en el texto de la norma.

IVA

En 2010 el remanente de viviendas nuevas a la venta empezó a disminuir ligeramente. No obstante, y como consecuencia de la actual crisis económica, a fecha de hoy existe un importante stock de inmuebles pendiente de colocación. Todo apunta a que la persistencia de este elevado remanente de viviendas disponibles y la continuación de la agonía por la que atraviesa el sector de la construcción han hecho aconsejable, a juicio del Gobierno, emprender medidas fiscales que ayuden a la colocación de estos excedentes y a la paulatina normalización y recuperación del sector.

Para ello, y con efectos desde la entrada en vigor del Real Decreto-ley (el pasado 20 de agosto) hasta el 31 de diciembre de 2011, las entregas de inmuebles destinados a vivienda nueva se beneficiarán de la tributación al tipo superreducido del 4% en lugar del 8% habitual en el Impuesto sobre el Valor Añadido. Se trata de una medida de política fiscal que incide sobre una situación concreta y que persigue obtener efectos sensibles durante el período sobre el que desplegará su vigencia, sin afectar con carácter permanente la estructura de tipos impositivos del Impuesto sobre el Valor Añadido. Concretamente, la Disposición Transitoria Cuarta de la norma publicada en el BOE de 20 de agosto de 2011 se limita a decir que “Con efectos desde la entrada en vigor de este Real Decreto-ley y vigencia exclusivamente hasta el 31 de diciembre de 2011, se aplicará el tipo reducido del 4 por ciento del Impuesto sobre el Valor Añadido a las entregas de bienes a las que se refiere el número 7.º del apartado uno.1, del artículo 91 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido.”

Vivienda nueva

Pese a la aparente simplicidad del texto legal conviene hacer una serie de precisiones que contribuyan a despejar las dudas que la actual reforma plantea. Así, en primer lugar, ¿qué debemos entender por “vivienda nueva”? Para interpretar el significado fiscal de la comúnmente conocida como “vivienda nueva”, hay que remontarse a la Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido puesto que no es lo mismo “vivienda nueva” a efectos tributarios que a efectos estadísticos o de ayudas sociales. Estadísticamente, el Ministerio de Fomento califica como vivienda nueva a las casas con menos de dos años de antigüedad. Sin embargo, a efectos fiscales, están exentas del IVA “las segundas y ulteriores entregas de edificaciones”. Por lo tanto, se entiende por “vivienda nueva” la primera entrega, esto es, la entrega realizada por el promotor que tenga por objeto una edificación cuya construcción o rehabilitación esté terminada.

En otros términos, estrenar una casa no significa que sea nueva. Al menos, ante Hacienda. Fiscalmente, este concepto nada tiene que ver, como pudiera parecer, con la edad del inmueble. Algo que, seguramente, desconoce la mayoría de potenciales compradores. Así, por ejemplo, ¿los pisos de la banca son nuevos? ¿su adquisición está gravada con el IVA que se paga al Estado o con el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) -como casas de segunda mano- que se abona a las CCAA? La gran mayoría de los pisos de los bancos, en el punto de mira tras el anuncio de la medida, estaría calificada como “vivienda usada” ya que la primera transmisión se produjo al pasar el inmueble acabado de las manos del promotor a la entidad financiera en forma dación en pago y adjudicación en subasta, principalmente. Es decir, los bancos y cajas sí que pagarán el 4% de IVA de los inmuebles que lleguen a sus carteras en lo que resta de 2011. Sin embargo, los compradores de pisos de la banca tendrían que abonar el ITP (en torno al 8%, en función de la CCAA en la que estemos) ya como segunda entrega (vivienda usada). Y ello porque las segundas trasnmisiones o ventas de vivienda de segunda mano, están exentas de IVA pero tributarán por el impuesto de transmisiones. En conclusión, la reforma no les afecta, dado que dicha vivienda no está gravada con el impuesto.

Entidades financieras y vivienda nueva

Cuestión diferente es si la entidad financiera heredó una promoción en proceso de obra. En estos casos, cuando el promotor paga su deuda a una entidad financiera con una promoción no finalizada se produce una cesión jurídica de los derechos de la propiedad. Es decir, no hay transmisión de viviendas y no hay certificado de fin de obra. Por lo tanto, el banco, ya propietario, será el encargado de finalizar la construcción y podrá vender las casas como nuevas. No es éste, sin embargo, el supuesto habitual: La gran mayoría de los pisos de los bancos estaría etiquetada como vivienda usada puesto que suelen transmitirse del promotor a la entidad financiera una vez finalizadas,

Compraventa de vivienda en construcción

Otra duda que se plantea es si la vivienda se aplica exclusivamente a las casas en stock (se dice que son el gran lastre del sector y principal motivo por el que el Gobierno ha lanzado esta medida temporal) o si, por el contrario alcanza también a las transacciones de viviendas sobre plano. En principio, los pagos a cuenta que se realicen en el periodo marcado por el Gobierno por la adquisición de una casa sobre plano tributarán un 4% de IVA puesto que el IVA se devenga en el momento del cobro de los pagos anticipados. Por lo tanto, la reducción del impuesto en estos casos sólo afectaría a los desembolso hechos durante la vigencia de la norma, esto es, hasta el 31 de diciembre del presente año.

Por otro lado, en el caso hipotético de que se anulase una operación de venta de vivienda de obra nueva que contemplase la devolución de las cantidades entregadas, siempre la factura anterior se rectificará con el mismo tipo de IVA que se expidió. Es decir, si las cantidades que se entregaron como anticipos se les repercutió el 7% o el 8% de IVA, ahora se devolverá el 7% o el 8%, no el 4%.

Gorka Ariño Barrutia

Abogado



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