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By 9 abril, 2016 Leer más →

Nuevo golpe a las entidades financieras

Golpe-a-entidades-financierasEl Tribunal Supremo abre la puerta a miles de compradores que realizaron entregas a cuenta para la adquisición de su vivienda y nunca llegaron a recibirla. En su reciente Sentencia de 21 de diciembre de 2015 la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo entiende que las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad.

La Audiencia Provincial de Valencia dictó una sentencia el 28 de enero de 2016 en relación a un recurso de apelación que enfrentaba a Banco de Sabadell con un comprador que había ingresado una cantidad de 96.300 euros en concepto de anticipo para una vivienda.

El tribunal ha condenado a la entidad bancaria a abonar el total del dinero entregado más el interés legal de esa cantidad desde la interposición de la demanda y hasta la fecha de la resolución, dando la razón al particular. En esta resolución se aplica por primera vez el fallo del 21 de diciembre de 2015 del Tribunal Supremo, ya que ante las diversas interpretaciones del artículo 1 de la Ley 57/1968 en los distintos tribunales, la sala de lo civil del Tribunal Supremo, ha fijado doctrina jurisprudencial sobre la responsabilidad solidaria de las entidades bancarias con las promotoras quebradas.

Esto es, que las personas que no recibieron ningún tipo de aval al entregar este patrimonio deberían ser reembolsadas, no por la promotora sino por la entidad bancaria donde fue ingresado el anticipo.

La cuestión controvertida que se plantea en esta sentencia del Tribunal Supremo es en relación a la responsabilidad que tiene la entidad financiera que admite los ingresos anticipados de los compradores de una vivienda en construcción, en una cuenta que el promotor tiene abierta en dicha entidad, pero sin exigirle la apertura de una cuenta especial ni la correspondiente constitución de un aval o seguro de caución para asegurar la devolución de las cantidades anticipadas, tal y como establece el artículo 1 de la Ley 57/1968, de 27 de junio, sobre percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas .

Indicar, que si bien, la Ley 57/1968 ha quedado derogada a partir del día 1 de enero de 2016, tras la publicación de la Ley 20/2015, de 14 de julio, que da nueva redacción a la D.A. 1.ª de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, que será la normativa que a partir de dicha fecha regulará esta materia, está cuestión es de suma importancia, ya que siguen existiendo numerosos contratos bajo su ámbito de aplicación, y además la nueva regulación, en ese aspecto no varía prácticamente, por lo que entendemos que será igualmente aplicable.

Así, el artículo 1 de la Ley 57/1968 determina que los promotores deberán “percibir las cantidades anticipadas por los adquirentes a través de una Entidad bancaria o Caja de Ahorros, en las que habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor, y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas. Para la apertura de estas cuentas o depósitos la Entidad bancaria o Caja de Ahorros, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior”.

Para dar respuesta al conflicto, el Tribunal Supremo considera que hay que determinar el alcance que tiene la expresión “bajo su responsabilidad”, cuando las cantidades anticipadas no se hayan percibido en una cuenta especial sino en la única que el promotor tenía en la entidad de crédito codemandada, llegando a la conclusión, que esa “responsabilidad” impuesta a las entidades de crédito desmiente su carácter de terceros ajenos a la relación entre comprador y vendedor, suponiendo la imposición legal de un especial deber de vigilancia sobre el promotor para que los ingresos de los compradores sean derivados a la cuenta especial que deberá abrir en esa o en otra entidad, debiendo, en cualquier caso, constituir la garantía que la entidad correspondiente habrá de exigir.

Ante esta problemática, el Tribunal Supremo establece como doctrina jurisprudencial que « En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad »

Esta postura ya era seguida por distintas Audiencias Provinciales, si bien, ante las diferentes resoluciones que obtenían los compradores que interponían una demanda contra la entidad en la que se habían depositado las cantidades anticipadas en la compraventa de una vivienda, era necesario que nuestro Alto Tribunal unificara la doctrina a seguir.

Los compradores de viviendas tienen con esta Sentencia del Tribunal Supremo la herramienta adecuada para conseguir la condena de la entidad bancaria y así poder recuperar el dinero perdido. De esta forma, el Tribunal Supremo asesta un nuevo golpe al sistema bancario español, obligando a las entidades financieras a responder por miles de urbanizaciones fantasma en las que los particulares vieron enterrados buena parte de sus ahorros.

Marta Casado Abarquero
Abogada

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